Paar besichtigt mit einem Makler eine Immobilie

Beim Verkauf oder Erwerb einer Immobilie sind vorab viele Hausaufgaben zu erledigen.

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Bauen & Wohnen

Zwischen Kauf und Verkauf: Er ist ein wertvoller Berater

4. Dezember 2020 // 00:00
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Ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, ist genauso aufregend, wie eines zu verkaufen. Wie sehr ein solches Erlebnis oder Geschäft die Lebensverhältnisse prägt, hat die Redaktion der Immobilia im Gespräch mit Rechtsanwalt und Notar Dr. Hans-Peter Ensenbach von der Kanzlei ENSENBACH Rechtsanwälte herausgefunden.

Interview mit Dr. Hans-Peter Ensenbach

Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie und deren Abwicklung gehört für erfahrene Makler zum Tagesgeschäft. Ein Makler ist dann Lotse und wervoller Berater für alle den Kauf bzw. Verkauf betreffende Parteien. Rechtsanwalt und Notar Dr. Hans-Peter Ensenbach ist geschäftsleitender Partner der überwiegend im Immobiliengeschäft tätigen Kanzlei ENSENBACH Rechtsanwälte mit Büros in Bremerhaven, Hamburg und Berlin. Er gibt Tipps, wie ihr "euren" Makler findet und welche Dienstleistungen ihr von ihm erwarten könnt bzw. nutzen solltet.

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler?

Ein guter Makler zeichnet sich durch Kompetenz, sicheren Auftritt und breites Wissen auf seinem Gebiet, Aus- und Fortbildungen aus. Er sagt ehrlich, was er kann und zeigt Grenzen, wenn ein Thema seine eigene Expertise überschreitet. Zudem kennt ein guter Makler erzielbare oder mögliche Preise und bewertet das Vertragsobjekt realistisch, spiegelt es zur Marktlage wider und schafft alle nötigen Voraussetzungen.

Was ist die Aufgabe des Maklers im Einzelnen?

Sicher ist der Makler im Gesamtablauf vorrangig Scharnier zwischen den Vertragsparteien. Er eröffnet Entscheidungsgrundlagen und kann Aussagen zur Verlässlichkeit und Finanzierbarkeit eines Angebots und/oder einer Konzeption treffen. Zugleich ist er erster Entscheider in der Frage, ob die rechtlichen Voraussetzungen für einen Verkauf oder einen Erwerb von den rechtlichen Rahmenbedingungen her vorliegen oder vorher noch „Hausaufgaben“ zu erledigen sind. Ist eine Immobilie etwa Erbmasse, ist oft der Erbe im Grundbuch noch nicht eingetragen oder in den verschiedenen Abteilungen des Grundbuches sind noch alte Rechte eingetragen, die gelöscht werden sollten.

Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch und gibt damit den Ton an, richtig?

Bisher war die Zuordnung der Provision an sich Sache der Vereinbarung zwischen den Parteien des Kaufvertrages. Künftig werden aber bei vielen Immobilienverkäufen neue Regelungen für die Maklerprovision gelten. Das am 23.06.2020 verkündete Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser tritt am 23.12.2020 in Kraft. Es führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein. Bedeutet: Es wird dann nicht mehr möglich sein, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn der Verkäufer den Makler allein oder mitbeauftragt hat. Der private Erwerber von Wohnimmobilien soll da künftig im Bereich der Kaufnebenkosten entlastet werden.

Ist die Einschaltung eines Immobilienmaklers zwingend vorgeschrieben?

Eine gesetzliche Verpflichtung besteht natürlich nicht. Zu empfehlen ist die Hinzuziehung des Maklers aber schon. Gerade weil der Hausverkauf für viele kein Alltagsgeschäft ist, sind die Vertragsparteien allein oftmals überfordert. Wir kennen als Notariat die vielen Fälle, in denen Vertragsparteien glauben, alles allein vorbereitet zu haben. Tatsächlich aber wussten sie gar nicht, was zu klären war und welche Schritte bis zu einem fertigen Vertragsabschluss wirklich notwendig sind. Aber auch von der Kaufpreisfindung her erbringt der Makler oft unverzichtbare Hilfe. Er begleitet den erfolgreichen Abschluss von der ersten, manchmal auch fixen Idee bis hin zur sicheren Unterzeichnung der Urkunde über den Verkauf.

Das klingt nicht so sehr nach Schema F?

Ganz klar: Vertrag ist nicht gleich Vertrag. Geht es etwa mal nicht weiter, weil technische, baurechtliche oder andere Spezialfragen zu klären sind, leistet der Makler oft wertvolle Hilfe, weil er die Verbindung zu professionellen Dienstleistern benachbarter Sachgebiete herstellen kann. Denn der Makler hat in aller Regel ein Netzwerk aus Sachverständigen, Beratern anderer Gebiete. Er kann Notariate empfehlen, die mit dem Gegenstand des jeweiligen Geschäfts verlässlich umgehen können. Sich einem guten Immobilienmakler anzuvertrauen, kostet Geld. Es bringt aber auch Entlastung, größtmögliche Sicherheit und in aller Regel faire Ergebnisse für den Vertragsabschluss.

Ist die Einschaltung eines Notars Pflicht?

Ja, mit wenigen Ausnahmen ist der Verkauf der Immobilie beurkundungsbedürftig. Anders mag das im Einzelfall sein, wenn zum Beispiel Anteile an einer Grundstücksgesellschaft veräußert werden. Das Vertrauen in die Funktionsfähigkeit und die Qualität der Notariate ist ein hohes Gut. Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt aufklären, über die rechtliche Tragweite des Geschäftes belehren und die Urkunde klar und unzweideutig gestalten. Irrtümer und Zweifel sind zu vermeiden und unerfahrene oder ungewandte Parteien dürfen nicht benachteiligt werden.

Was macht nun am Ende einen ­erfolgreichen Immobilienmakler aus?

Der erfolgreiche Makler bereitet die Grundlagen und hilft bei der Abwägung von Chance und Risiko. Er bemüht sich um die Sache und kämpft auch darum. Er drängt oder treibt aber nicht. Er will sich später freuen können, wenn er seine Kunden trifft, nicht die Straßenseite wechseln müssen.

Dr. Hans-Peter Ensenbach

Dr. Hans-Peter Ensenbach von der Kanzlei ENSENBACH Rechtsanwälte.

Foto: Privat

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